Panduan Detail Jual Beli Tanah dan Bangunan

standar.org | Cara terbaik memahami istilah dan proses jual-beli Tanah atau Rumah adalah dengan terjun langsung dalam transaksi tersebut sampai proses balik nama.

Sebagai pengalaman saat Admin pertama kali membeli tanah dari seorang kerabat, bayar cicilan sampai lunas dan sertipikat diserah-terimakan (masih atas Namanya). Secara hukum ternyata jual-beli ini belum SAH / belum kuat, karena masih diperlukan AJB (Akta Jual Beli), dan untuk membuat AJB ini ada pajak-pajak (penjual dan pembeli) yang harus dilunasi.

Pajak penjual yang harusnya dibebankan ke penjual jadi beban pembeli karena ketidak-tahuan syarat-syarat jual beli.

Berikut Admin tuangkan ke dalam tulisan. Silahkan baca dengan teliti dari awal sampai akhir untuk memahami dengan jelas, karena Admin sudah urut sedetail mungkin agar mudah dipahami.

Syarat-syarat yang harus disiapkan;

1. Fotokopi KTP penjual (harus sama dengan sertipikat)
2. Sertipikat ASLI
3. PBB (Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan) berjalan
4. PPh (Pajak Penghasilan ditanggung penjual) dan BPHTB (Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan ditanggung pembeli)
5. AJB (Akta Jual Beli) yang harus ditanda-tangani oleh pembeli dan Suami-Istri penjual
6. Fotokopi pembeli
7. Jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

Penjelasan;

1. KTP penjual harus sama dengan yang ada di Sertipikat, kecuali dalam kasus tertentu jika penjual juga membeli tanah dari sebelumnya dan belum balik nama, harus disertai AJB
2. Sertipikat ASLI sebagai syarat PPAT untuk mengecheck keasliannya di Badan Pertanahan
3. PBB berjalan juga sebagai syarat sebagai bukti tidak ada tunggakan pembayaran pajak, jika masih ada tunggakan, penjual harus melunasi dulu sebelum diserahkan ke pembeli
4. PPh (Pajak Penjual) dan BPHTB (Pajak Pembeli)
   Sebelum menghitung pajak penjual dan pajak pembeli, berikut yang harus diketahui;
   
   Nilai jual / transaksi
   Harga jual / transaksi yang disepakati dalam proses pengalihan tanah dan bangungan. Nilai ini bias berbeda dari tahun ke tahun tergantung PENJUAL melihat kondisi lingkungan. Misal tahun 2010 tanah di Balikpapan seharga 200.000 /m2 tapi di tahun 2020 bisa menjadi 1000.000 /m2 karena isu pemindahan Ibu Kota baru.
   
   NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
   Nilai / harga yang ditentukan oleh DISPENDA dan dapat berubah dari waktu ke waktu sesuai kondisi lingkungan tanah dan bangunan. Nilai ini bias dilihat di Salinan PBB saat bayar pajak tahunan.
   
   NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
   Nilai / harga yang menjadi patokan dasar perhitung PPh dan BPHTB (yang mana yang paling besar, Harga Jual kesepakatan penjual dan pembeli atau NJOP dari DISPENDA)
   
   NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
   Nilai pengurang NPOP dalam menghitung BPHTB, yaitu untuk pembeli. Nilai ini berbeda tiap kota, untuk kota Balikpapan ditentukan NPOPTKP senilai Rp. 60.0000.000
   
   Menghitung PPh (dikenakan kepada penjual karena menerima uang pembayaran)
   PPh = NPOP x 2.5%
   

   Contoh :
   Nilai transaksi atau NPOP suatu  tanah di Balikpapan seluas 100 meter persegi Rp. 100.000.000
   PPh = 100.000.000 x 2.5% = 2.500.000

   
   Menghitung BPHTB (Dikenakan kepada pembeli karena pembeli menerima aset Tanah / Bangunan)
   BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x 5%
   

   Contoh :
   Nilai transaksi atau NPOP suatu  tanah di Balikpapan seluas 100 meter persegi Rp. 100.000.000
   BPHTB = (100.000.000 - 60.000.000) x 5% = 2.000.000

5. AJB (Akta Jual Beli)
   Setelah mengetahui PPh dan BPHTB, maka selanjutnya bisa membuat AJB di kantor PPAT dengan menyerahkan seluruh berkas tadi
6. Fotokopi pembeli
7. Jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
   Untuk biaya ini silahkan ditanyakan ke PPAT yang bersangkutan, biasanya biaya ini ditanggung bersama penjual dan pembeli

Selanjutnya Admin akan update penjelasan lainnya/

Location:

Share :